淺談建筑業(yè)熱點(diǎn)及熱點(diǎn)背后的故事
今天，我們來(lái)探討探討近幾年建筑業(yè)的幾大熱點(diǎn)話題，這些話題背后到底有哪些故事？
1、“舊改”成為“棚改”后新熱點(diǎn)
舊改成為棚改后新熱點(diǎn)，短期將釋放較大市場(chǎng)，但機(jī)遇的背后也存在諸多困難。
隨著棚改計(jì)劃的縮減，“舊改”概念接連被提出，“舊改”有望接力“棚改”，成為政府新的穩(wěn)投資、促內(nèi)需的重大舉措。2019年4月，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支持。隨后一系列政策出臺(tái)，老舊小區(qū)改造進(jìn)入加速階段。
據(jù)住建副部長(zhǎng)黃艷介紹，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時(shí)間比較長(zhǎng)，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項(xiàng)等問(wèn)題比較突出的居住小區(qū)。通過(guò)調(diào)研和試點(diǎn)情況來(lái)看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了20年以上。
經(jīng)過(guò)初步摸查，各地上報(bào)需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬(wàn)個(gè)，涉及居民超1億人，建筑面積40億平方米，量大面廣，情況各異，任務(wù)繁重。保守估算，老舊小區(qū)改造總投資額約4.5萬(wàn)億元，其中，老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬(wàn)億元，改善類改造需要2.7萬(wàn)億元，提升類改造需要0.7萬(wàn)億元。國(guó)務(wù)院參事仇保興此前撰文指出，據(jù)初步估算，中國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬(wàn)億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。
舊改作為國(guó)家政策支持的建筑業(yè)熱點(diǎn)，不僅政策支持越來(lái)越強(qiáng)，而且會(huì)帶來(lái)較大市場(chǎng)。但是舊改也有許多熱點(diǎn)背后的故事，對(duì)建筑行業(yè)來(lái)說(shuō)，是否參與舊改市場(chǎng)還需斟酌。
短期看，舊改進(jìn)展不及預(yù)期，從2007年首次提出后一直進(jìn)展緩慢。并且三大難點(diǎn)問(wèn)題仍需解決：
一是舊改的資金應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)出的問(wèn)題。若是財(cái)政出資，地方財(cái)政壓力較大，僅靠政府一己之力很難負(fù)擔(dān)；若居民出資，老舊小區(qū)住戶繳費(fèi)意愿普遍較低；若社會(huì)資本出資，由于收益很難保障，企業(yè)參與積極性較低。
二是舊改過(guò)程中各方利益協(xié)調(diào)工作的開展較為困難，容易出現(xiàn)各種原因造成停工擱置。
三是長(zhǎng)期管理機(jī)制亟需建立，若缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制，改造效果很難保持。
對(duì)于舊改熱點(diǎn)，建筑企業(yè)是該蜂擁而上，還是應(yīng)靜觀其變？
2、綜合管廊業(yè)務(wù)受到政策青睞
綜合管廊業(yè)務(wù)受到政策青睞同時(shí)也存在難題，但細(xì)致探索后依然存在良好機(jī)遇。
隨著我國(guó)許多城市建設(shè)用地緊張、道路交通擁擠、城市基礎(chǔ)設(shè)施不足、水污染加劇等問(wèn)題的日益突出，綜合管廊建設(shè)已被提上日程，成為新的建設(shè)熱點(diǎn)。
2015年《關(guān)于推進(jìn)城市地下綜合管廊建設(shè)的指導(dǎo)意見》出臺(tái)，要求統(tǒng)籌各類市政管線規(guī)劃、建設(shè)和管理；2015年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，在加大財(cái)政投入的同時(shí)，通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)、投資補(bǔ)貼、貸款貼息等方式，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與管廊建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，入廊管線單位應(yīng)繳納適當(dāng)?shù)娜肜荣M(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)，將管廊建設(shè)列入專項(xiàng)金融債支持范圍等；
2016年中央城市工作會(huì)議明確要求全面推進(jìn)地下綜合管廊建設(shè)；2017年5月25日，首次國(guó)家級(jí)城市基建規(guī)劃出爐（《全國(guó)城市市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“十三五”規(guī)劃》公布），指出了“十三五”期間12項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，其中包括城市綜合管廊建設(shè)，與此同時(shí)明確建設(shè)率指標(biāo)：到2020年，城市新區(qū)新建道路綜合管廊建設(shè)率30%；全國(guó)城市道路綜合管廊綜合配建率力爭(zhēng)達(dá)到2％。
綜合管廊作為建筑業(yè)熱點(diǎn)業(yè)務(wù)，同樣受到政策青睞，也具備較大市場(chǎng)潛力，但也同樣有很多熱點(diǎn)背后的故事。
截至2018年4月底，中國(guó)綜合管廊的在建里程已超過(guò)7800公里，相當(dāng)于日本現(xiàn)狀綜合管廊里程的3.5倍。綜合管廊試點(diǎn)城市基本達(dá)到既定指標(biāo)，截至2018年底，第一批綜合管廊試點(diǎn)城市基本完成管廊主體工程建設(shè)任務(wù)，其中哈爾濱完成試點(diǎn)工程總量的98%，位于試點(diǎn)城市前列。第二批綜合管廊試點(diǎn)城市基本完成主體施工，已經(jīng)全面進(jìn)入管線入廊工作，但在使用方面，入廊使用率不足20%。
根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，至2020年，中國(guó)規(guī)劃建成綜合管廊8000公里，截止2017年底已建成4000多公里，而完成管線入廊并保持良好運(yùn)維狀態(tài)的僅有600公里。
根據(jù)2018年中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)上的招投標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年綜合管廊規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)的項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)產(chǎn)值大幅縮減，總產(chǎn)值3800多萬(wàn)元，跌破億元級(jí)高位，僅為2017年的36%。綜合管廊設(shè)計(jì)市場(chǎng)需求大幅下降，同比下降174%。主要原因是受政策推動(dòng)，自2016年的“大躍進(jìn)”式發(fā)展以來(lái)，已經(jīng)暴露出很多問(wèn)題：規(guī)劃不嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范支撐不足、設(shè)計(jì)人員水平有限等……落實(shí)規(guī)劃并成功運(yùn)營(yíng)的案例不多。
那么運(yùn)營(yíng)存在問(wèn)題的綜合管廊是否已不具備追捧的價(jià)值？其實(shí)也不盡然。
與綜合管廊類似的“輕型”地下物流產(chǎn)業(yè)已逐漸形成。垃圾的無(wú)害化、資源化推動(dòng)管道物流迅速普及，真空垃圾收集系統(tǒng)作為“輕型”地下物流的代表，已成為中國(guó)地下基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展典范。代表工程有深圳的智能垃圾收運(yùn)系統(tǒng)和南京江北新區(qū)的醫(yī)療垃圾真空收集系統(tǒng)。
對(duì)于綜合管廊業(yè)務(wù)，不能盲目追尋熱點(diǎn)，應(yīng)多去了解熱點(diǎn)背后的故事，再做抉擇。
3、養(yǎng)老地產(chǎn)前景毋庸置疑
養(yǎng)老地產(chǎn)各類業(yè)主面臨困境，但前景毋庸置疑
隨著我國(guó)老齡化加劇，養(yǎng)老問(wèn)題逐漸凸顯。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域是滿足老年人基本生理需求的核心產(chǎn)業(yè)之一，養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)逐漸成為建筑業(yè)熱點(diǎn)之一。
從需求端來(lái)看，我國(guó)目前的養(yǎng)老體系為“9073”，即90%的老齡人口居家養(yǎng)老、7%的社區(qū)養(yǎng)老、3%的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。預(yù)計(jì)未來(lái)居家養(yǎng)老比率將有所下降，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老比率上升。
從支付端來(lái)看，隨著第一批經(jīng)濟(jì)改革紅利享受者（50、60后）逐步步入養(yǎng)老年齡，對(duì)于高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)的需求將大量釋放。更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)增加及人均財(cái)富提升，這部分群體將成為未來(lái)養(yǎng)老社區(qū)的潛在主力客群。
從養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，目前養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位不足，特別是核心城市高端養(yǎng)老需求增長(zhǎng)迅速、供需關(guān)系不匹配，催生了我國(guó)高端養(yǎng)老市場(chǎng)巨大的發(fā)展空間和投資機(jī)遇。同時(shí)，國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給予了充分的政策支持，從資金、人才、稅收優(yōu)惠、土地等多方面支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資。
但養(yǎng)老地產(chǎn)熱點(diǎn)的背后同樣存在一些難題：
一是目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商暫無(wú)較好品牌；
二是地產(chǎn)要求資金周轉(zhuǎn)高，因此地產(chǎn)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)主要為可出售物業(yè)，后期運(yùn)營(yíng)質(zhì)量不能保證；
三是保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)是依托保單盈利，但是若無(wú)保單綁定銷售，僅依靠養(yǎng)老社區(qū)租金未來(lái)較難收回初期投資。
在建筑業(yè)前端業(yè)主面臨難題的同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)市場(chǎng)能否為建筑業(yè)提供理想的機(jī)遇仍是一個(gè)未知數(shù)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的良好前景毋庸置疑。
