談?wù)勚袊?guó)文化古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的六個(gè)要素

中國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展正在全面展開(kāi)。國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快旅游發(fā)展的意見(jiàn)》，進(jìn)一步促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展；投資者更廣泛，涉及各行各業(yè)；溫泉房地產(chǎn)、高爾夫房地產(chǎn)、主題公園房地產(chǎn)、古城房地產(chǎn)等發(fā)展模式層出不窮。

在這些類(lèi)型中，特別是古城房地產(chǎn)最突出，以中國(guó)傳統(tǒng)和當(dāng)?shù)匚幕⒚褡辶?xí)俗、節(jié)日民俗為核心吸引力，以中國(guó)傳統(tǒng)文化為核心，以當(dāng)代追求古典、舒適、優(yōu)雅、復(fù)古文化氛圍和生活消費(fèi)需求為標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代建筑、園林、水等景觀建設(shè)技術(shù)，打造新、古城、古城、古村落旅游房地產(chǎn)。

顧名思義，旅游房地產(chǎn)是以旅游為核心，通過(guò)旅游帶動(dòng)人氣、繁榮商業(yè)、促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)模式。因此，旅游經(jīng)營(yíng)的成敗決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。通過(guò)對(duì)烏鎮(zhèn)、宋城、橫店、唐城等國(guó)家古鎮(zhèn)旅游景點(diǎn)的研究和調(diào)查，總結(jié)了這類(lèi)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成功的六個(gè)要素。

一是注重定位和主題，樹(shù)立民俗文化特色主題品牌

以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，確定項(xiàng)目主題，準(zhǔn)確定位，擺脫成熟景區(qū)的陰影。沒(méi)有世界文化遺產(chǎn)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、歷史文化景點(diǎn)等品牌資源，只有旅游規(guī)劃文化景區(qū)和房地產(chǎn)，為了落后，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，必須找到正確的定位，以特色主題為突破，找到自己的文化核心。

二是注重品質(zhì)，營(yíng)造場(chǎng)景，塑造文化精品，創(chuàng)造歷史記憶

依托中國(guó)傳統(tǒng)和地方文化元素，打造中國(guó)傳統(tǒng)文化公園，傳播和弘揚(yáng)中國(guó)建筑、園林、巷道等景觀，體現(xiàn)古典文化聚落式居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)的自然分離與融合，突出中國(guó)古典傳統(tǒng)文化的廣度和深度。因此，只有具有頂級(jí)設(shè)計(jì)、精品包裝、個(gè)性化建設(shè)、高端品質(zhì)等特點(diǎn)，景區(qū)才能滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)傳統(tǒng)文化的青睞。

第三，重操作，快樂(lè)吸引，體驗(yàn)式，開(kāi)放式文化綜合體

充分依托古鎮(zhèn)所在地的主流文化元素，注重產(chǎn)品的觀賞、娛樂(lè)和互動(dòng)設(shè)計(jì)。以零距離互動(dòng)表演、露天表演、主干道表演等動(dòng)態(tài)方式呈現(xiàn)原始生態(tài)和真實(shí)文化元素，自然融入游客的觀賞路線。突破以往門(mén)票單一門(mén)票經(jīng)濟(jì)模式，打造免費(fèi)門(mén)票開(kāi)放街區(qū)，吸引原住所及周邊居民進(jìn)入休閑、購(gòu)物、餐飲，形成當(dāng)?shù)亓餍猩虡I(yè)區(qū)，提高景區(qū)店鋪管理財(cái)富，打造新的旅游共享景區(qū)發(fā)展模式。

第四，注重營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，實(shí)體營(yíng)銷(xiāo)示范社區(qū)

在古鎮(zhèn)的發(fā)展和營(yíng)銷(xiāo)模式中，要突破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，不斷宣傳項(xiàng)目旅游業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展前景，同時(shí)做旅游經(jīng)營(yíng)工作，以實(shí)際行動(dòng)解釋項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，也有利于商店、客棧、餐飲等配套項(xiàng)目投資，形成更強(qiáng)的說(shuō)服力、推動(dòng)力。在商業(yè)支持下，租賃銷(xiāo)售將很自然。

第五，注重戰(zhàn)略，改變角色，運(yùn)營(yíng)后形成1+X”發(fā)展格局

在項(xiàng)目規(guī)劃的早期階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)考慮項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，保留一定比例的物業(yè)。同時(shí)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資源優(yōu)勢(shì)，確定自營(yíng)項(xiàng)目和投資項(xiàng)目的范圍，形成景區(qū)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式1+X，自營(yíng)、合作、租賃相結(jié)合。逐步從早期發(fā)展和主導(dǎo)作用轉(zhuǎn)變?yōu)楹笃谶\(yùn)營(yíng)中的宏觀調(diào)控者、項(xiàng)目協(xié)調(diào)員和服務(wù)監(jiān)督員，確保項(xiàng)目的特點(diǎn)。

第六，重品牌，行業(yè)領(lǐng)先，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值

從項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)后，要總結(jié)提煉自己獨(dú)特的發(fā)展理念，打造獨(dú)特的知名品牌，打造同源集團(tuán)特色運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化體系。除了通過(guò)渠道、媒體、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等手段在重點(diǎn)客戶(hù)市場(chǎng)推廣外，還可以依靠自身實(shí)力拓展輸出管理、咨詢(xún)指導(dǎo)等核心業(yè)務(wù)，以桃花源古鎮(zhèn)為標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)全國(guó)擴(kuò)張。逐步打造具有國(guó)際影響力的大規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì)品牌。

要實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的成功發(fā)展，特別是資源匱乏的旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，需要形成銷(xiāo)售體系、商業(yè)體系和旅游體系的有機(jī)整合，相互支持，確保項(xiàng)目的成功。